杭州548户居民自掏5亿重建小区:居民自拆自建,是城市更新的一个好办法|时评

八卦快讯 2024-01-14 17:51:49

拆迁是群众生活中的一件大事,很多人盼着拆迁,改变命运、改善居住条件。杭州市中心一小区居民们不再盼,而是548户居民自掏腰包5亿元,自己拆房重建。

该小区是杭州典型的危旧小区,始建于20世纪80年代,房屋主体采用预制多孔板及条形基础,无抗震设防安全隐患较多。这样的小区,在全国各大城市还有很多。以往都是政府来拆迁,进行旧城改造。但该小区原拆原建的主体是小区居民,主要出资人也是居民。

该小区成立了居民自主更新委员会,委托政府部门的形式实施项目改造,在近100%居民同意的前提下,由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请,政府按照一事一议方式进行审议,支持其进行“拆改结合”的自主改造。

居民出资的规则是,原有住房的面积部分按1350元/㎡出资,其中不满53㎡的房源,按照53㎡计算。这部分是最划算的。然后,每户最多扩面20㎡,扩面部分按市评估价出资,这就要34520元一平方米了。一套原面积74平方米的房子,须承担约10万元建设费;扩面20平方米费用约69万元。如果再买一个车位,费用约22万元。一共要投入100余万元,就能从74平方米的没有电梯的老房子,变成有车位、有电梯、94平方米的新房子。

这种老旧小区居民自主更新模式,改变了过去政府全部兜底的局面,形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式,是克服城市更新中“拆不动”现象的一个好办法。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议,也要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法,开展城镇老旧小区自主更新试点。

这种方式,让人联想起老小区新增电梯。新增电梯与自拆自建,看起来是差不多的,都是改造旧小区,为居民提供更好的居住条件,同样,它们也会在小区居民间产生矛盾和对立。从更深层次看,两者矛盾的根源,有同源的地方,也有根本性的不同。

同源的地方,在于不同的人,对房屋的不同安排,会形成不同的效用。打个比方,如果打算卖房的人,经济条件又宽裕,又有闲钱,掏出3万元来装电梯,立马能多卖10万元,肯定是划算的,负担这个支出也容易。但对打算长期自住的人,经济条件又不宽裕,那么,掏钱增装电梯,就不能赚钱,而是一种消费,但钱不宽裕,有了“不爬楼梯”的消费,其他消费无疑就得缩减。显然,这既不划算,也不理性。增装电梯、自掏腰包建房都同样面对这个问题。这也是小区居民间协商困难的原因所在。

矛盾不同的地方,则在于公平性。增装电梯,对于顶楼是利好,房价会涨,但对于底楼,一定会遇到采光、噪声、震动方面的问题,房价会跌。底楼理论上应该分享楼上所有住户的增值,在一线城市,理论上这个潜在的增值会在十来万甚至几十万元。所以,增装电梯存在显著的不公平的地方,在不少案例中,有强行通过之嫌。这才是小区增装电梯矛盾的本质原因。而自掏腰包拆房重建,即便存在对于房屋的不同安排导致的效用不一致问题,但并不存在显著的公平性问题,对于小区所有居民,都是有一个绝对意义上的福利增量。

既然没有显著的不公平问题,最大的矛盾点就基本消除了。这是促成这件事的公共伦理基础,也是设计相关制度、政策,促使自拆自建的基础。

首先,既然没有显著的公平性问题,对于自拆自建的决策制度,居民投票同意,可以不要求像新增电梯那样,达到一个很高的比例,比如,三分之二同意即可,甚至再低一些也是可以的。

其次,需要采取一些办法,抹平、缓解前面所说的效用的不一致性,更大程度地达成公平。比如,可以设立一笔资金,对于经济不宽裕的住户,可以采取现金收购房屋的形式。住户可以自行去购买其他住房。这与开发商来拆迁,没有本质的区别。再比如,可以采取共有产权的模式,降低居民出资比例。

第三,老旧小区一般都是底层,容积率不高,所以,不妨突破原拆原建,居民自治的范畴,在符合市政规划的前提下,增加小区建筑面积,进行房地产开发。这也是旧城改造、拆迁本来的意义。

(作者是上海金融与法律研究院研究员、专栏作家)

文|刘远举

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